Los Oráculos

TIEMPO DE TOMAR UN DESCANSO; BAJANDO RECOMENDACIÓN A MANTENER POR RETRASOS EN LA COBRANZA

Tesis de Inversión: Después del fuerte rally de la acción en lo que va del año y retrasos en la cobranza
que afecten la generación de flujo de efectivo de la compañía en el 3T09, estamos bajando nuestra
recomendación de Compra a Mantener apoyados en un potencial de subida de 16% en dólares desde el
nivel actual. Hemos incrementado ligeramente nuestro precio objetivo para el cierre de 2010 de P$38.00 a P$40.00 por acción para Geo debido a una menor tasa de descuento, reflejando la reducción en el costo de la deuda de la compañía y nuestro premio por riesgo accionario.

Razones para Cambiar nuestro Precio
Objetivo/Estimaciones: El 26 de octubre, Geo reportó sus resultados del 3T09, los cuales fueron ligeramente menores a nuestras expectativas a nivel de EBITDA y utilidad neta. Sin embargo, la sorpresa negativa, en nuestra opinión, fue el inesperado incremento en el periodo de cobranza, que resultó en un FEL negativo del trimestre de P$632 millones. En la conferencia de prensa, la dirección explicó que este retraso en la cobranza se debió al rápido crecimiento en los créditos hipotecarios financiados por Fovissste, en los cuales Geo tiene la mayor participación entre las constructoras de vivienda mexicanas y un moderado retraso en la cobranza a Infonavit. Si Geo no logra acelerar la cobranza o bursatilizar estas cuentas por cobrar, el propósito de la compañía de un FEL en punto
de equilibrio en el año completo 2009 podría estar en riesgo, en nuestra opinión. Consecuentemente, estamos disminuyendo nuestro flujo de efectivo operativo estimado para 2009 de P$400 millones a terreno negativo de P$173 millones.

A pesar del esperado menor flujo de efectivo, estamos incrementando modestamente nuestro
precio objetivo para el cierre de 2010 de P$38.00 a P$40.00 por acción, disminuyendo nuestra tasa de descuento de 9.5% a 8.8%. Estos cambios reflejan la reducción en nuestro premio por riesgo accionario de 6.5% a 5.5% y la reducción del costo de la deuda de Geo de 8.43% a 7.99% como resultado del bono de US$250 millones emitido el 25 de septiembre.

Valuación y Riesgos a Nuestra Tesis de Inversión:
Nuestro nuevo precio objetivo para el cierre de 2010 está basado en una valuación de FED con una tasa de descuento de 8.8% y una tasa de crecimiento terminal de 1.5% e implica un múltiplo FV/EBITDA de 8.6x para 2010. Los riesgos incluyen: cambios en la disponibilidad de créditos hipotecarios por parte de las agencias relacionadas con el gobierno y los bancos comerciales; el impacto de la desaceleración económica actual en los compradores de casas; retrasos adicionales en la cobranza; el potencial impacto negativo de los cambios contables para las desarrolladoras de vivienda mexicanas y la curva de aprendizaje requerida para la aplicación de la nueva tecnología de construcción a partir de 2010 (Para mayores detalles favor de ver nuestro reporte completo del 27 de
octubre, 2009).

Gonzalo Fernández